隨著中國經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，我國已具備龐大的基礎(chǔ)設(shè)施體系規(guī)模及大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，《北京市“十四五”時期金融業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中明確表示，服務(wù)城市更新推進發(fā)展“基礎(chǔ)設(shè)施+金融” 是“十四五”時期金融業(yè)發(fā)展的主要任務(wù)之一。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有助于盤活存量資產(chǎn)，推動存量和新增資產(chǎn)的良性循環(huán)，有效拉動社會資本投資，降低債務(wù)風(fēng)險，促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。
一、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs
我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是指公開募集聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域類和不動產(chǎn)領(lǐng)域類集合投資托管基金,由相關(guān)機構(gòu)的基金產(chǎn)品管理人員主動運營符合文件規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施項目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產(chǎn)品?；A(chǔ)設(shè)施項目主要包括機場港口、收費公路、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、信息網(wǎng)絡(luò)、污染治理等基礎(chǔ)設(shè)施。
二、主要適用范圍及試點方向
1.全國各地區(qū)符合條件的項目均可申報。其中重點支持位于長三角、京津冀、珠三角等重大戰(zhàn)略區(qū)域。
2.主要試點行業(yè)：保障性租賃住房、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展試點。
三、現(xiàn)行規(guī)則文件相關(guān)解讀
目前我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs以中國證監(jiān)會發(fā)布的《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（2020年發(fā)布，下文簡稱《指引》）及國家發(fā)改委發(fā)布的《國家發(fā)展改革委關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（2021年發(fā)布，下文簡稱《試點通知》）兩大文件掀開了我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的新序章。
（一）《指引》核心關(guān)注點解讀
1.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的基本架構(gòu)及特點
一是基金需要通過項目公司、資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體才能獲得基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營權(quán)利或者完全所有權(quán)；二是采用封閉式操作，其中收益分紅的比例不能低于合并后基金年度可供分配金額的90%。三是80%以上基金資產(chǎn)需要投資用于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以支持相關(guān)證券，并需要持有全部份額；對應(yīng)的項目公司需持有全部股權(quán)。
2.基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的資產(chǎn)交易
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs要求原始權(quán)益人需將SPV公司或所持有項目公司或的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給專項計劃。對于城投企業(yè)來說，在交易過程中主要涉及兩個方面：一是轉(zhuǎn)讓限制，在轉(zhuǎn)讓限制方面，針對那些手續(xù)不全、經(jīng)營不穩(wěn)定、現(xiàn)金流不穩(wěn)定的、所有權(quán)分離等問題需相關(guān)部門及地方政府通過批復(fù)或者出具文書；二是在國有資產(chǎn)交易方面，需要企業(yè)在交易所公開進行，符合特定情形的，可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。
總的來說，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的不斷深入與改革，城投類企業(yè)應(yīng)該加強對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的深入了解，積極規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局及資產(chǎn)回購重組，優(yōu)化資產(chǎn)條件，才能在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中獲得良好的機遇。
（二）《試點通知》核心關(guān)注點解讀
通知稱，將符合條件的項目分類納入全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目庫；引導(dǎo)社會資本參與盤活存量資產(chǎn)及相關(guān)項目，支持新購入項目的資產(chǎn)回收重組，加快開工建設(shè)，促進投融資高質(zhì)量發(fā)展。除此以外，通知還提出要加強投融資機制創(chuàng)新鼓勵重點領(lǐng)域項目開展投融資創(chuàng)新，打通二級交易場所（退出渠道），形成投融資閉環(huán)。同時還支持基金管理人與運營管理健全激勵約束機制，提高存續(xù)項目經(jīng)營能力，促進存續(xù)項目穩(wěn)定運營。
總的來說，優(yōu)化 REITs 產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)，支持優(yōu)質(zhì)機構(gòu)申請公募 REITs 基金管理人資質(zhì)、發(fā)起設(shè)立公募 REITs，開展基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮資本在城市更新行動中的資源配置作用。
四、擴募
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場自建設(shè)以來，擴募與首發(fā)都是其中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。其中REITs擴募是指由REIT發(fā)起募集再募集資金，并將資金用于新購入資產(chǎn)的方式。隨著今年5月滬深交易所發(fā)布的“擴募規(guī)則”以來，讓REITs擴募市場有了明確的標準，讓REITs能夠以增發(fā)份額收購資產(chǎn)，進一步開展并購重組的行為，促進投融資良性循環(huán)，助力REITs市場規(guī)模增長。而建立標準化、推動常態(tài)化發(fā)展對于我國REITs市場持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實現(xiàn)規(guī)模增長有積極促進作用，也是市場逐步走向多元化的標志之一。
在擴募規(guī)則中對新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的資金來源進行了擴充，明確規(guī)定其可以是擴募、對外借款、外資、留存資金等一種或者多種聯(lián)合方式。其中，對存續(xù)期購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的程序包括首次披露、磋商、交易實施、盡職調(diào)查、審核程序、擴募份額發(fā)售與申請上市等程序。
五、風(fēng)險提示
關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs風(fēng)險主要涉及以下兩個方面：
基于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs重點關(guān)注為基礎(chǔ)設(shè)施項目的特點,故受經(jīng)濟環(huán)境變化或項目運營問題的影響可能導(dǎo)致實際現(xiàn)金流低于預(yù)算現(xiàn)金流。
基于市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs往往是采用封閉期交易，不開通申購購回，只能選擇在交易所二級市場公開交易,而投資者是以投資機構(gòu)為主，這就可能面臨著交易流動性持續(xù)不足等的問題。
因此，投資者在購入新基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)品前，要充分了解相關(guān)產(chǎn)品的特征與主要風(fēng)險，并熟悉公募規(guī)則，判斷基金投資價值，合理作出投資決策。